Квартира под аренду должна работать по реалистичному сценарию. Важно учитывать не только будущую арендную ставку, но и цену покупки, ремонт, мебель, налоги, коммунальные платежи, простой и ипотеку.
Инвестиционная квартира — это набор параметров: локация, спрос, планировка, цена входа, состояние дома, расходы после сделки и возможность выйти из инвестиции в будущем.
Разбираем, как посчитать доходность квартиры под аренду и какие параметры делают объект ликвидным.
Сначала определите сценарий аренды
Перед покупкой нужно понять, кому вы будете сдавать квартиру. От этого зависит район, формат, площадь и ремонт.
Чаще всего квартиру покупают под:
— долгосрочную аренду одному человеку— аренду для пары— аренду для студента— аренду для молодой семьи— аренду с последующей перепродажей— временную сдачу до будущего проживания ребенка
Для студента важнее транспорт, компактность и близость к маршрутам до вузов. Для пары — кухня-гостиная, отдельная спальня, магазины и сервисы рядом. Для молодой семьи — инфраструктура, двор, детские зоны и удобный быт.
Варианты от ПСК Дом вы можете посмотреть в каталоге планировок.
Что входит в стоимость входа
Доходность нельзя считать только от цены квартиры. Нужно сложить все расходы, которые появляются до первого арендатора.
В расчет входят:
— полная стоимость квартиры или ипотечный платеж— ремонт и мебель— налоги— коммунальные расходы— резерв на простой и мелкий ремонт
Например, квартира на вторичном рынке может стоить дешевле новостройки, но аналогично требовать ремонта и полной меблировки. В таком случае реальная доходность будет другой и окажется, что проще взять квартиру в новом доме. Новостройка тоже может быть с ремонтом — у нас вы можете приобрести квартиру с готовым ремонтом по программе «Всё готово».
Как считать арендный доход
Для реалистичного расчета лучше смотреть не самые дорогие объявления, а среднюю ставку похожих квартир в районе.
Сравнивайте объекты по одинаковым параметрам:
— площадь— количество комнат— качество ремонта— наличие мебели и техники— состояние дома— этаж— двор и инфраструктура
Если похожие квартиры сдаются за 35 000-40 000 рублей, не стоит строить расчет только на верхней границе. Лучше взять осторожный сценарий, например 35 000 рублей, и отдельно посчитать оптимистичный.
Почему нужно учитывать простой
Даже ликвидная квартира может простаивать. Арендатор может съехать, ремонт может занять больше времени, рынок может просесть на несколько недель.
Для осторожного расчета заложите хотя бы один месяц простоя в год. Если квартира сдается за 35 000 рублей, годовой доход лучше считать не как 420 000 рублей, а как 385 000 рублей.
Как считать доходность
Простой расчет выглядит так: годовой доход от аренды минус расходы, деленный на общую сумму вложений.
После налогов, коммунальных платежей и мелкого ремонта чистая сумма может быть ниже. Поэтому итоговую доходность лучше считать в нескольких сценариях: осторожном, среднем и оптимистичном.
Если квартира покупается в ипотеку, отдельно нужно смотреть денежный поток: сколько остается после ежемесячного платежа. Иногда объект показывает нормальную доходность без кредита, но с ипотекой требует ежемесячной доплаты.
Параметры ликвидной квартиры
Для аренды чаще всего лучше работают квартиры, которые легко понять и быстро заселить.
На ликвидность влияют:
— удобная локация— транспорт рядом— развитая инфраструктура— понятная планировка— не слишком большая площадь— отдельная зона сна— место для хранения— готовый или быстро завершаемый ремонт— понятный дом и двор— отсутствие спорных особенностей
Самая дешевая квартира не всегда самая доходная. Если район неудобный, планировка сложная, а ремонт дорогой, объект может дольше стоять без арендатора.
Какие форматы чаще подходят для аренды
Для долгосрочной аренды часто хорошо работают студии, однокомнатные квартиры, евродвухкомнатные форматы и компактные двухкомнатные квартиры.
Студия может быть удобна студенту или одному человеку, но важно, чтобы в ней было место для сна, кухни, хранения и рабочего стола.
Однокомнатная квартира понятна широкому кругу арендаторов: одному человеку, паре, молодому специалисту.
Евродвухкомнатная квартира может быть более универсальной: отдельная спальня и кухня-гостиная подходят и паре, и человеку, который работает дома.
Компактная двухкомнатная квартира может быть интересна молодой семье или арендаторам, которым нужна отдельная комната под кабинет.
Что считать хорошим результатом
Важно, чтобы квартира была ликвидной, не требовала постоянных вложений и могла работать в разных сценариях: аренда, перепродажа, жилье для ребенка или семейный актив.
Если выбираете квартиру под аренду, попросите менеджера подобрать варианты с учетом локации, площади, ремонта, платежа и будущего спроса. Так расчет будет ближе к реальности, а не к абстрактной доходности.