Покупка квартиры в новостройке почти всегда связана с выбором: взять дешевле на старте строительства или переплатить за готовый дом, зато меньше ждать. Разница в цене может быть заметной, особенно если считать не только стоимость квадратного метра, но и аренду на время ожидания, ипотеку и будущие расходы на ремонт.
В этой статье считаем и решаем, как всё-таки будет выгоднее.
Какие цены берём для расчёта
По открытым данным рынка, в 2026 году средняя стоимость квадратного метра в новостройках Тюмени держится примерно в диапазоне 146–160 тыс. рублей за м².
Например, по данным Домклик, в апреле 2026 года средняя цена квадратного метра в сделке составляла около 146,3 тыс. рублей, а в объявлениях застройщиков — около 153 тыс. рублей. По данным «Этажей», марте 2026 года средняя цена новостроек в Тюмени была около 160,4 тыс. рублей за м².
Для расчётов возьмём средний ориентир: 150 000 рублей за м² ближе сдаче дома.
Как меняется цена по этапам строительства
Обычно чем раньше покупатель заходит в проект, тем ниже цена. В среднем разница между покупкой на раннем этапе и покупкой ближе к сдаче может составлять 10–30%. Это зависит от района, застройщика, спроса, класса дома и доступности льготной ипотеки.
Для примера возьмём квартиру площадью 45 м². Если покупать её на старте продаж или на котловане, цена может быть около 125 000 рублей за м². Тогда вся квартира обойдётся примерно в 5,6 млн рублей.
Когда дом уже активно строится и возводятся этажи, цена обычно становится выше. При ориентире 135 000 рублей за м² такая же квартира будет стоить около 6,1 млн рублей.
На высокой стадии готовности, когда дом почти достроен, стоимость может подняться примерно до 145 000 рублей за м². В этом случае квартира площадью 45 м² будет стоить около 6,5 млн рублей.
После сдачи дома цена, как правило, становится максимальной. Если считать по 150 000 рублей за м², готовая квартира обойдётся примерно в 6,75 млн рублей.На первый взгляд всё просто: покупка на котловане дешевле готовой квартиры на 1 125 000 рублей, но нужно учесть аренду на время ожидания.
Главный минус ранней покупки — в квартиру нельзя сразу заехать. Если дом будет строиться ещё два года, а покупатель всё это время снимает жильё, экономия уменьшается.
Допустим, аренда квартиры в Тюмени обходится в 30 000 рублей в месяц.
За 24 месяца:
30 000 × 24 = 720 000 рублей
Тогда реальная выгода от покупки на котловане:
1 125 000 - 720 000 = 405 000 рублей
То есть после учёта аренды экономия уже не 1,1 млн, а примерно 400 тыс. рублей.
Если квартира покупается в ипотеку
С ипотекой расчёт сложнее. Чем раньше покупатель оформляет сделку, тем раньше он начинает платить кредит. При этом жить в квартире он ещё не может.
Например, если платёж по ипотеке составляет 45 000 рублей в месяц, а аренда — ещё 30 000 рублей, то на время строительства нагрузка может быть такой: 45 000 + 30 000 = 75 000 рублей в месяц. За два года это серьёзная сумма. Поэтому покупка на котловане особенно выгодна тем, кто:
уже живёт в своей квартире или у родственников;
не платит аренду;
покупает без ипотеки или с небольшим кредитом;
готов ждать 1,5–2,5 года;
выбирает надёжного застройщика и ликвидный район.
Когда выгоднее покупать на котловане
Ранний этап обычно самый выгодный по цене. Он подходит, если цель — сэкономить или купить квартиру как инвестицию.
Плюсы:
самая низкая цена;
больше выбор этажей, планировок и видов;
возможный рост стоимости к сдаче дома;
можно заранее выбрать квартиру под себя.
Минусы:
нужно ждать;
возможны переносы сроков;
нельзя сразу оценить двор, подъезд, качество отделки;
при ипотеке и аренде нагрузка выше.
Если аренду платить не нужно, покупка на старте может дать экономию около 800 тыс.–1,2 млн рублей на квартире 45 м². Если аренда есть, выгода может сократиться до 300–500 тыс. рублей.
Когда выгоднее покупать на этапе готовности 70–90%
Это компромиссный вариант. Цена уже выше, чем на котловане, но рисков меньше.
Например:
на котловане квартира 45 м² стоит около 5,6 млн рублей;
почти готовая — около 6,5 млн рублей;
готовая — около 6,75 млн рублей.
Покупая ближе к сдаче, можно сэкономить примерно:
6 750 000 - 6 525 000 = 225 000 рублей
Экономия меньше, зато ждать нужно не два года, а несколько месяцев. Для многих покупателей это самый спокойный вариант.
Когда лучше покупать готовую квартиру
Готовая квартира выгодна тем, что такая покупка предсказуемее. Вы видите дом, подъезд, двор, соседние корпуса, реальные сроки заселения. Можно быстрее получить ключи, начать ремонт или сразу переехать.
Готовый дом стоит дороже, но он подходит тем, кто:
не хочет ждать;
снимает жильё и хочет быстрее переехать;
боится задержек строительства;
покупает квартиру для жизни, а не для инвестиций;
хочет лично проверить качество дома.
Итог: какой этап самый выгодный
Если смотреть только на цену, самый выгодный этап — старт продаж или котлован. На примере квартиры 45 м² в Тюменской области экономия может быть около 1 млн рублей по сравнению с готовым домом.
Но если учитывать аренду, ипотеку и ожидание, выгода становится меньше. При аренде 30 тыс. рублей в месяц за два года реальная экономия может снизиться примерно до 400 тыс. рублей.
Самый сбалансированный вариант — покупка на этапе, когда дом уже активно строится или почти готов. Цена ещё ниже, чем после сдачи, но риски и срок ожидания заметно меньше.
В этом году мы сдаём сразу несколько проектов — это ЖК «Дружеский» на Московском тракте и ЖК «Баланс» на улице Республики. Подробнее о них вы можете узнать на странице всех проектов.